🔍 2025년 강남·용산 토지거래허가제, 해제와 재지정 그 이유는?

2025년 서울 부동산 시장은 그야말로 롤러코스터였습니다. 특히 강남구와 용산구를 중심으로 토지거래허가제 해제 → 한 달 만에 재지정이라는 초유의 상황이 벌어졌는데요, 도대체 무슨 일이 있었던 걸까요?

 

📌 토지거래허가제란?

먼저 간단히 개념부터 짚고 갈게요.
토지거래허가제는 부동산 투기를 막기 위해 서울시가 특정 지역을 '허가구역'으로 지정하고, 해당 구역에서 일정 면적 이상 토지를 거래할 때는 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
주택의 경우, 실제로 거주할 목적이 있는 사람만 구매 가능하고, 2년 이상 실거주 의무가 부과돼요.

 

🏙️ 2025년 2월: 규제 해제! 강남 일부 아파트 단지에서 자유 거래 가능

올해 2월, 서울시는 부동산 시장이 어느 정도 안정됐다고 판단하고
▶ 강남구 삼성동·대치동·청담동
▶ 송파구 잠실동
아파트 291개 단지를 토지거래허가구역에서 해제했습니다.

이때 오세훈 시장은 *“시민 재산권 보호 차원에서 불필요한 규제는 완화하겠다”*는 입장을 밝혔습니다.

❗ 단, 재건축 추진 단지(은마아파트, 잠실5단지 등)는 투기 우려가 있어 계속 규제를 유지했어요.

 

📈 해제 한 달 만에 집값 '급등'

그런데 문제는 해제 이후 시장이 빠르게 과열됐다는 것!
특히 강남권에서:

• 한 달 새 아파트값이 평균 3~4% 상승
• 갭투자 및 외지인 매수 증가
• 거래량도 70% 이상 급증

서울시와 정부는 **“시장 과열 신호”**를 감지하고 빠르게 대응하기 시작했죠.

 

🚨 2025년 3월: 초강수! 강남3구+용산 전역 아파트 '허가구역'으로 다시 지정

3월 24일부터는 강남·서초·송파(=강남3구)와 용산구 **전역의 모든 아파트 단지(약 2,200곳)**가 다시 토지거래허가구역으로 지정됐습니다.
이건 단순한 부분 지정이 아니라 ‘구 단위’ 전체 지정이라 파장이 컸어요.

📅 적용 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (6개월간)

 

 

🧾 무엇이 달라졌나? 실수요자만 거래 가능!

이번 허가구역 지정으로 실수요자 요건이 다시 부활했습니다:

• 2년 이상 실거주 의무
• 임대나 전세 끼고 사는 '갭투자' 금지
• 실거주 목적 외엔 거래 자체가 어려워짐

즉, 강남·용산 아파트를 단기 투자나 투기 목적으로 사는 건 사실상 불가능해졌죠.

 

🗣️ 오세훈 시장의 입장 변화

2월에는 “규제 완화로 재산권 보호”를 강조했던 오세훈 시장,
3월에는 “과열된 시장을 진정시키기 위해 불가피하게 재지정한다”고 공식 사과했습니다.

그만큼 부동산 안정화를 우선시하겠다는 강한 의지를 내비친 것이죠.

 

💬 시장 반응은?

• 해제 당시: 거래량↑, 가격↑, 투자 심리 폭발
• 재지정 후: 관망세로 전환, 거래 감소, 시장 진정
• 일부에서는 “정책이 오락가락해 혼란스럽다”는 불만도 있지만,
  → 다수는 “급등세를 막은 건 잘한 선택”이라는 평이 많아요.

 

🔚 마무리: 핵심은 ‘유연하지만 단호하게’

이번 강남·용산 허가제 재지정은 “시장이 과열될 때는 정부가 개입한다”는 명확한 메시지였습니다.
앞으로도 서울시는 시장 상황에 따라 허가구역을 해제하거나 확대 지정할 수 있어요.

✔️ 집값 안정이 우선!
✔️ 실수요자는 보호, 투기세력은 차단!

2025년 서울 부동산 시장은 이제 다시 숨고르기에 들어갈 수 있을까요? 계속 지켜봐야겠네요!